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La stima del Judicial Market Value
Il Judicial Market Value, così come introdotto e descritto dalle Linee Guida ABI del Gennaio 2018, rappresenta il più probabile prezzo di aggiudicazione di un bene immobile sottoposto a procedura di alienazione in asta. In altri termini è il Valore della garanzia immobiliare nell’ipotesi che l’immobile venga alienato mediante procedura esecutiva (asta giudiziale). Tale importo costituisce il valore atteso dalla vendita forzata, scontato rispetto al valore di mercato, avendo considerato tutti gli aspetti oggettivi e soggettivi propri della procedura di esecuzione immobiliare (quali ad esempio: la destinazione d’uso del bene, l’efficienza del Tribunale di riferimento, ecc.).
Ai fini della corretta stima del Judicial Market Value si devono considerare alcuni fattori oggettivi che influenzano la valutazione dell’asset che non si verificano durante le normali compravendite, tra cui si riportano di seguito i più rilevanti:
- Il venditore / debitore non si configura come soggetto consenziente alla vendita;
- La valutazione è svolta dal perito in una data anche molto antecedente a quella d’asta e di probabile vendita;
- Incertezza circa lo stato di possesso dell’immobile e la volontà di liberazione da parte del debitore;
- Limitata possibilità di visita presso l’immobile parallelamente ad una scarsa possibilità di approfondimento di eventuali criticità tecniche, urbanistiche e catastali;
- Difficoltà nel reperimento del credito da parte del futuro acquirente rispetto ai casi di richiesta di finanziamento per compravendite ordinarie;
- Possibilità di azioni ostative da parte del debitore / conduttore dell’immobile, anche in data successiva all’aggiudicazione dell’ immobile.
Il Judicial Market Value è determinato da NPLs RE_Solutions con l’ausilio del database di proprietà nato tramite il monitoraggio delle procedure di ciascun Tribunale su tutto il territorio Nazionale e l’estrazione dei dati riguardanti il round d’asta di aggiudicazione e del relativo prezzo. A supporto delle proprie stime NPLs RE_Solutions applica tutti i riferimenti normativi previsti dagli standard internazionali e relative linee guida. La stima del JMV si basa sulla profonda conoscenza dei dati riguardanti beni venduti con le medesime modalità, degli andamenti delle compravendite, delle indagini statistiche svolte sui Tribunali di riferimento per cluster di destinazione d’uso per la corretta determinazione delle performance degli stessi sulla base delle tempistiche e dei valori medi (delta rispetto al valore di CTU) di aggiudicazione.
Per la determinazione del JMV, NPLs RE_Solutions, supportato dai dati statistici derivanti dal monitoraggio effettuato si basa sui seguenti aspetti:
- Tempistiche medie di alienazione per singolo tribunale;
- Aggiustamento specifico per asset class;
- Aggiustamento specifico per take up di confronto rispetto al mercato libero;
- Verifiche puntuali con estrazioni per singola asset class/tribunale;
Di seguito si segnalano gli elementi di rilevante impatto sulle valutazioni:
- Immobile occupato o non occupato dal debitore;
- Esistenza di particolari vincoli in capo all’ Immobile;
- Particolari problematiche ambientali ostative alle aste;
- Condizioni ante vendita sui danni dell’Immobile (probabilmente riferiti all’occupante);
- Presenza di abusi commessi sull’immobile;
- Difficoltà ad accedere all’Immobile (per via del custode o dello stesso debitore in pendenza di rilascio);
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