Asta immobiliare: prevedere il massimo rilancio possibile

IL PROSPETTO SPESE PER LA PARTECIPAZIONE AD UN’ASTA IMMOBILIARE
Come prevedere il massimo rilancio possibile

Quando ci si avvicina ad un’asta immobiliare è importante fermarsi di fronte ai numerosi aspetti da valutare per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese successive all’aggiudicazione che potrebbero determinare un aumento imprevisto dell’investimento complessivo, frenando la partecipazione o non generando il massimo rilancio possibile.

È possibile dividere tra i costi e gli importi di cui disporre per partecipare, le somme da corrispondere per diventare effettivamente proprietario e da ultimo le eventuali spese successive da sostenere.
Una variabile importante da tenere in considerazione è la tipologia di asta e la procedura da cui deriva, che sia esecuzione immobiliare o fallimento, e la soggettività di chi partecipa e della proprietà.

Spese per partecipare
Per partecipare ad un asta occorre generalmente stabilire un prezzo di offerta e, secondo le determinazioni contenute nell’avviso di vendita, calcolare correttamente la cauzione.
L’importo della cauzione, unitamente alla marca da bollo da apporre alla domanda di partecipazione, determinano le spese per partecipare.
In caso di asta telematica andranno previsti anche i costi per la Pec e la firma digitale, se non già in possesso.
In caso di non aggiudicazione la cauzione sarà restituita e pertanto, possiamo affermare che, se non ci si aggiudica l’immobile, andranno comunque sostenuti solo i costi minimi per la marca da bollo e l’eventuale pec e firma digitale.

Spese per diventare proprietario
Il primo importo da considerare in caso di aggiudicazione è quello relativo al saldo prezzo, ovvero la differenza tra il prezzo di aggiudicazione, determinato all’esito della gara tra gli offerenti nel massimo importo offerto, detratta la cauzione depositata, che sarà immediatamente trattenuta. Tuttavia è l’ultimo da calcolare.
Al saldo prezzo andrà aggiunta la tassazione prevista.
I criteri sono i medesimi di un trasferimento di proprietà immobiliare.
Occorre calcolare correttamente se il soggetto titolare della proprietà è persona fisica o giuridica e verificare se applicabile imposta di registro o IVA ed inoltre se l’aggiudicatario è persona fisica o giuridica.
Incrociando le ipotesi sopra esposte potremo avere un aggiudicatario persona fisica a cui applicare imposta di registro o IVA, con o senza agevolazioni prima casa, oppure un aggiudicatario persona giuridica che acquista con imposta di registro oppure IVA e l’applicazione di alcune forme di inversione come il Reverse Charge.
Caso per caso andrà prevista la miglior soluzione possibile per poter correttamente prevedere il minor costo possibile.

Dopo le modifiche alla disciplina delle esecuzioni immobiliari introdotte dal D.L. 83/2015, convertito in legge dalla L. 132/2015, è ragionevole prevedere che i costi per le cancellazioni dei gravami presenti sull’immobile siano posti a carico della procedura esecutiva immobiliare; tuttavia, è bene verificare se i costi per le cancellazioni non siano posti a carico dell’aggiudicatario.
Dopo la riforma del 2015 è stato precisato quali sono i compensi a carico dell’aggiudicatario per l’attività del professionista delegato.

Diverso il caso di immobile in asta da fallimento che può non applicare le modifiche del codice di procedura civile, essendo regolato dal R.D. 267/1942 e successive modifiche e integrazioni.
Solo eventuali, sono gli esborsi relativi all’eventuale atto di mutuo o finanziamento o leasing per provvedere al saldo prezzo.
In sintesi, saldo prezzo, tassazione e costi accessori, come determinati nei rispettivi avvisi di vendita, andranno corrisposti entro il termine perentorio previsto così da perfezionare i pagamenti necessari per diventare proprietari.
Da ultimo, ma non meno importante, successivamente all’ottenimento del decreto di trasferimento, potrebbero dover essere corrisposte delle somme per spese condominiali insolute o per pratiche di regolarizzazione di eventuali abusi o difformità.

Tutto quanto sopra può essere correttamente previsto prima della partecipazione e permettere al soggetto interessato di partecipare sapendo quanto dovrà sostenere e, di conseguenza, conoscendo la sua disponibilità economica, e quanto sarà disposto ad investire complessivamente per quell’immobile, detratti i costi, determinare coscientemente il massimo rilancio possibile.